Судьба дома в руках жильцов

– Илья Николаевич, давайте еще раз напомним читателям о сути программы капитального ремонта МКД. И кто является ее участником?
– Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 31 декабря 2013 года № 1638 "Об утверждении региональной программы капитального ремонта собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на территории Краснодарского края, на 2014-2043 годы" утверждена региональная программа капитального ремонта. Согласно редакции от 30.12.2020 года № 927, в данный момент в региональной программе по городу Сочи состоят 1872 многоквартирных дома.
Региональная программа включает перечень всех расположенных на территории Краснодарского края многоквартирных домов (в том числе многоквартирных домов, все помещения в которых принадлежат одному собственнику), квартиры в которых являются структурно обособленными помещениями, обеспечивающими возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в данном многоквартирном доме, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции; домов, в которых меньше 5 квартир, а также многоквартирных домов, расположенных на территориях населенных пунктов, признанных закрывающимися на основании решений органов государственной власти Краснодарского края по согласованию с Правительством. Суть программы – в формировании собственниками "фонда", который будет потрачен на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах. В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации собственники вправе формировать этот фонд либо на специальном счете, либо на счете регионального оператора. Платеж является обязательным и входит в квитанции по оплате коммунальных услуг.
– Говорят, что он один из самых низких в России?
– Минимальный размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на территории Краснодарского края, на 2021 год составляет 5 руб. 32 коп. за один кв.м. общей площади помещений в многоквартирном доме. Хочу отметить, что сумма минимального размера ежемесячного взноса не изменялась с момента формирования фонда капитального ремонта, то есть с 2014 года. И она, действительно, ниже, чем в других регионах России. В Москве, к примеру, минимальный взнос приближается к 20 рублям за квадратный метр.
– Илья Николаевич, знаю, что в первые годы реализации программы капремонтов жители МКД относились к ней с недоверием, но после того, как в домах начались строительно-монтажные работы, позиция собственников изменилась.
– Действительно. Рост уровня собираемости взносов по капитальному ремонту значительно увеличился с 2014 года по 2021 год. Так, если в 2014 году уровень собираемости взносов на капитальный ремонт на счете регионального оператора по Сочи равнялся 7 %, то в 2018 он уже был 59 %, а в 2021 – 71%.
– На что можно потратить собранные средства?
– На ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт, замену, модернизацию лифтов, лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; ремонт крыши; подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада и фундамента многоквартирного дома.
В случае формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на специальном счете перечень услуг и работ по капитальному ремонту многоквартирного дома дополнительно включает в себя: утепление фасада; переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю; установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг (тепловой энергии, горячей и холодной воды, газа) (далее – коммунальные ресурсы); установку автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов; установку узлов управления и регулирования потребления коммунальных ресурсов; работы по капитальному ремонту или замене автоматической установки пожарной сигнализации в местах общего пользования и системы противодымной защиты (дымоудаления).
– Расскажите о том, как программа работает?
– Ежегодные краткосрочные планы капитального ремонта формируются согласно плановых периодов, установленных региональной программой на основании Приказа Министерства ТЭК и ЖКХ Краснодарского края от 27.04.2018 № 150 "Об утверждении Порядка формирования и утверждения краткосрочных планов реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на территории Краснодарского края, на 2014 – 2043 годы" (далее Приказ).
Некоммерческой унитарной организации "Краснодарский краевой фонд капитального ремонта многоквартирных домов" в адрес МО г. Сочи ежегодно, до 20 января года, предшествующего формирующемуся этапу планового периода, направляется лимит финансирования по муниципальному образованию и списки многоквартирных домов.
В предварительные списки не включаются многоквартирные дома, имеющие задолженность по оплате за выполненные работы по капитальному ремонту, подлежащую погашению за счет средств фонда капитального ремонта данного многоквартирного дома, а также многоквартирные дома, включенные в утвержденные муниципальные краткосрочные планы, в соответствии с которыми одним из источников финансирования капитального ремонта таких многоквартирных домов являются средства, полученные Фондом от собственников помещений в других многоквартирных домах.
В предварительном списке в отношении каждого многоквартирного дома указываются: виды работ по капитальному ремонту и плановый период их проведения в соответствии с региональной программой; уровень собираемости взносов по многоквартирному дому; максимальный размер средств, которые могут быть использованы для финансирования капитального ремонта многоквартирного дома.
Основным показателем для расчета максимального размера средств для финансирования является уровень собираемости каждого многоквартирного дома. Чем выше уровень собираемости, тем выше и лимит. Например, 5-ти этажный, 6-ти подъездный многоквартирный дом при собираемости 40 % – лимит 6 064 726,04 рублей, при собираемости 90% – лимит 13 615 984,54 руб.
Уполномоченный орган местного самоуправления, в данном случае это наше учреждение, до 1 апреля года, предшествующего первому этапу планового периода, организует проведение обследований многоквартирных домов, включенных в предварительный список. В этом году, в рамках формирования краткосрочного плана капитального ремонта 2022 года, специалистами МКУ г. Сочи "Управление капитального ремонта" вместе с домкомами и представителями управляющих компаний было обследовано 178 домов, из которых 101 попали в промежуточный список.
До 1 июня года, предшествующего формирующемуся этапу планового периода, Фонд предоставляет предложения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома собственникам помещений в многоквартирных домах, включенных в промежуточные списки.
Не позднее чем через три месяца с даты получения предложения о проведении капитального ремонта собственники помещений многоквартирного дома обязаны: провести общее собрание и запротоколировать свое решение о проведении или переносе ремонта на более поздний плановый период, а также о видах работ, которые они желают выполнить. На основании представленных Фондом сведений, содержащихся в промежуточных списках, и решений, принятых собственниками помещений в многоквартирных домах по результатам рассмотрения предложений о проведении капитального ремонта многоквартирного дома, составляется проект муниципального краткосрочного плана на формирующийся этап планового периода.
По итогам формирования краткосрочного плана капитального ремонта МКД проводятся конкурсные процедуры, в которых принимают участие подрядные организации, вошедшие в реестр квалифицированных подрядных организаций, утвержденный Департаментом строительства Краснодарского края. Обычно, согласно графикам, работы по капитальному ремонту лифтового хозяйства подрядчики должны завершить к 1 июня, по кровлям – к 1 сентября, по инженерным сетям – за месяц до начала отопительного сезона, то есть к середине октября.
По результатам выполненных работ осуществляется итоговая комиссионная приемка работ с участием представителей: технического заказчика, НКО "Фонд капитального ремонта Краснодарского края", собственников жилых помещений, управляющей организации, подрядной организации, строительного контроля.
– Илья Николаевич, что делать собственникам, которым до планового капитального ремонта еще далеко, а проблема – уже назрела?
– Для таких многоквартирных домов разработан пункт 5.5 Приказа. На основании обращения собственников и, соблюдая определенные условия, в частности, наличие средств экономии мы формируем отдельный список и включаем многоквартирный дом "вне очереди". Как, например, дом № 25 по улице Лесной, собственники помещений которого пожаловались на критическое состояние сетей электроснабжения. В итоге у них заменят сети от чердачного до подвального помещения до разводки по счетчикам.
– Если опираться на статистику, что в многоквартирных домах нуждается в капитальном ремонте в первую очередь?
– Если мы берем высотки, к примеру, от 9 этажей и выше, то это – замена лифтового хозяйства. Жители пятиэтажек чаще всего просят о ремонте кровли. У жителей трех– и четрехэтажек на первом месте капитальный ремонт сетей теплоснабжения и канализации. В этом году, к примеру, у нас в ремонте был дом № 32 по улице Плеханова. Износ трубы системы водоотведения составил 99%. Чугун настолько обветшал, что протыкался отверткой. Все заменили, работы выполнили в срок. Мы стараемся идти навстречу пожеланиям жителям.
– А что делать с собственниками, которые отказываются пускать в свои квартиры, мотивируя дорогостоящим ремонтом?
– Такое, действительно, бывает. И с точки зрения закона – правомочно. В этом случае подрядчик, по нашему требованию, оформляет акт не допуска в квартиру для проведения работ. С того момента как собственник подписал этот акт, вся ответственность за работу системы в его квартире, а так же, за затопление соседей снизу в случае аварии, лежит на нем. Когда собственники это осознают, они, как правило, обеспечивают допуск. Бывает и так, что свою часть трубы собственник уже заменил, тогда подрядчик "стыкуется" выше и ниже к новому участку.
– Илья Николаевич, сколько многоквартирных домов в Сочи удалось обновить за время реализации программы капитального ремонта?
– С 2016 с учетом плана на 2021 год по программе капитального ремонта в Сочи было выполнено 749 видов работ в 426 многоквартирных домах на общую сумму свыше 1 миллиарда 355 миллионов рублей. Лимит финансирования для формирования краткосрочного плана на 2022 год составляет 350 099 444,10 руб. По предварительной информации в него будет включен 101 многоквартирный дом. Предложения от фонда жителям уже разосланы. Теперь судьба дома в их руках, чем быстрее они проведут собрания и примут решение о проведении капитального ремонта, тем быстрее мы приступим к процедуре торгов и реализации краткосрочного плана капитального ремонта 2022 года.
Во время встреч с жильцами, мы объясняем, что, если вы попали в программу капитального ремонта, лучше проводить его комплексно, максимально используя, выделенный лимит. То есть, если у вас нуждается в капитальном ремонте кровля и, например, система электроснабжения, лучше отремонтировать все сразу. Ведь пока вы не рассчитаетесь за предоставленные средства в полном объеме, вас не включат в программу на проведение следующего вида работ. Отрадно, что к нашим рекомендациям жильцы прислушиваются. Что касается качества проводимых работ, то наши специалисты ежедневно контролируют соблюдение качества и графика производства работ, кроме того на каждом объекте есть информационные таблички с контактами ответственных лиц, также еженедельно мы проводим совещания с подрядчиками. специалистами строительного контроля и представителями НКО “Фонда капитального ремонта МКД”, организуются плановые совместные выезды на объекты.

– Илья Николаевич, давайте еще раз напомним читателям о сути программы капитального ремонта МКД. И кто является ее участником?
– Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 31 декабря 2013 года № 1638 "Об утверждении региональной программы капитального ремонта собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на территории Краснодарского края, на 2014-2043 годы" утверждена региональная программа капитального ремонта. Согласно редакции от 30.12.2020 года № 927, в данный момент в региональной программе по городу Сочи состоят 1872 многоквартирных дома.
Региональная программа включает перечень всех расположенных на территории Краснодарского края многоквартирных домов (в том числе многоквартирных домов, все помещения в которых принадлежат одному собственнику), квартиры в которых являются структурно обособленными помещениями, обеспечивающими возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в данном многоквартирном доме, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции; домов, в которых меньше 5 квартир, а также многоквартирных домов, расположенных на территориях населенных пунктов, признанных закрывающимися на основании решений органов государственной власти Краснодарского края по согласованию с Правительством. Суть программы – в формировании собственниками "фонда", который будет потрачен на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах. В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации собственники вправе формировать этот фонд либо на специальном счете, либо на счете регионального оператора. Платеж является обязательным и входит в квитанции по оплате коммунальных услуг.
– Говорят, что он один из самых низких в России?
– Минимальный размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на территории Краснодарского края, на 2021 год составляет 5 руб. 32 коп. за один кв.м. общей площади помещений в многоквартирном доме. Хочу отметить, что сумма минимального размера ежемесячного взноса не изменялась с момента формирования фонда капитального ремонта, то есть с 2014 года. И она, действительно, ниже, чем в других регионах России. В Москве, к примеру, минимальный взнос приближается к 20 рублям за квадратный метр.
– Илья Николаевич, знаю, что в первые годы реализации программы капремонтов жители МКД относились к ней с недоверием, но после того, как в домах начались строительно-монтажные работы, позиция собственников изменилась.
– Действительно. Рост уровня собираемости взносов по капитальному ремонту значительно увеличился с 2014 года по 2021 год. Так, если в 2014 году уровень собираемости взносов на капитальный ремонт на счете регионального оператора по Сочи равнялся 7 %, то в 2018 он уже был 59 %, а в 2021 – 71%.
– На что можно потратить собранные средства?
– На ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт, замену, модернизацию лифтов, лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; ремонт крыши; подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада и фундамента многоквартирного дома.
В случае формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на специальном счете перечень услуг и работ по капитальному ремонту многоквартирного дома дополнительно включает в себя: утепление фасада; переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю; установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг (тепловой энергии, горячей и холодной воды, газа) (далее – коммунальные ресурсы); установку автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов; установку узлов управления и регулирования потребления коммунальных ресурсов; работы по капитальному ремонту или замене автоматической установки пожарной сигнализации в местах общего пользования и системы противодымной защиты (дымоудаления).
– Расскажите о том, как программа работает?
– Ежегодные краткосрочные планы капитального ремонта формируются согласно плановым периодам, установленным региональной программой на основании Приказа Министерства ТЭК и ЖКХ Краснодарского края от 27.04.2018 № 150 "Об утверждении Порядка формирования и утверждения краткосрочных планов реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на территории Краснодарского края, на 2014 – 2043 годы" (далее Приказ).
Некоммерческой унитарной организации "Краснодарский краевой фонд капитального ремонта многоквартирных домов" в адрес МО г. Сочи ежегодно, до 20 января года, предшествующего формирующемуся этапу планового периода, направляется лимит финансирования по муниципальному образованию и списки многоквартирных домов.
В предварительные списки не включаются многоквартирные дома, имеющие задолженность по оплате за выполненные работы по капитальному ремонту, подлежащую погашению за счет средств фонда капитального ремонта данного многоквартирного дома, а также многоквартирные дома, включенные в утвержденные муниципальные краткосрочные планы, в соответствии с которыми одним из источников финансирования капитального ремонта таких многоквартирных домов являются средства, полученные Фондом от собственников помещений в других многоквартирных домах.
В предварительном списке в отношении каждого многоквартирного дома указываются: виды работ по капитальному ремонту и плановый период их проведения в соответствии с региональной программой; уровень собираемости взносов по многоквартирному дому; максимальный размер средств, которые могут быть использованы для финансирования капитального ремонта многоквартирного дома.
Основным показателем для расчета максимального размера средств для финансирования является уровень собираемости каждого многоквартирного дома. Чем выше уровень собираемости, тем выше и лимит. Например, 5-ти этажный, 6-ти подъездный многоквартирный дом при собираемости 40 % – лимит 6 064 726,04 рублей, при собираемости 90 % – лимит 13 615 984,54 руб.
Уполномоченный орган местного самоуправления, в данном случае это наше учреждение, до 1 апреля года, предшествующего первому этапу планового периода, организует проведение обследований многоквартирных домов, включенных в предварительный список. В этом году, в рамках формирования краткосрочного плана капитального ремонта 2022 года, специалистами МКУ г. Сочи "Управление капитального ремонта" вместе с домкомами и представителями управляющих компаний было обследовано 178 домов, из которых 101 попали в промежуточный список.
До 1 июня года, предшествующего формирующемуся этапу планового периода, Фонд предоставляет предложения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома собственникам помещений в многоквартирных домах, включенных в промежуточные списки.
Не позднее чем через три месяца с даты получения предложения о проведении капитального ремонта собственники помещений многоквартирного дома обязаны: провести общее собрание и запротоколировать свое решение о проведении или переносе ремонта на более поздний плановый период, а также о видах работ, которые они желают выполнить. На основании представленных Фондом сведений, содержащихся в промежуточных списках, и решений, принятых собственниками помещений в многоквартирных домах по результатам рассмотрения предложений о проведении капитального ремонта многоквартирного дома, составляется проект муниципального краткосрочного плана на формирующийся этап планового периода.
По итогам формирования краткосрочного плана капитального ремонта МКД проводятся конкурсные процедуры, в которых принимают участие подрядные организации, вошедшие в реестр квалифицированных подрядных организаций, утвержденный Департаментом строительства Краснодарского края. Обычно, согласно графикам работы по капитальному ремонту лифтового хозяйства подрядчики должны завершить к 1 июня, по кровлям – к 1 сентября, по инженерным сетям – за месяц до начала отопительного сезона, то есть к середине октября.
По результатам выполненных работ осуществляется итоговая комиссионная приемка работ с участием представителей: технического заказчика, НКО "Фонд капитального ремонта Краснодарского края", собственников жилых помещений, управляющей организации, подрядной организации, строительного контроля.
– Илья Николаевич, что делать собственникам, которым до планового капитального ремонта еще далеко, а проблема – уже назрела?
– Для таких многоквартирных домов разработан пункт 5.5 Приказа. На основании обращения собственников и, соблюдая определенные условия, в частности, наличия средств экономии, мы формируем отдельный список и включаем многоквартирный дом "вне очереди". Как, например, дом № 25 по улице Лесной, собственники помещений которого пожаловались на критическое состояние сетей электроснабжения. В итоге у них заменят сети от чердачного до подвального помещения и разводки по счетчикам.
– Если опираться на статистику, что в многоквартирных домах нуждается в капитальном ремонте в первую очередь?
– Если мы берем высотки, к примеру, от 9 этажей и выше, то это – замена лифтового хозяйства. Жители пятиэтажек чаще всего просят о ремонте кровли. У жителей трех– и четрехэтажек на первом месте капитальный ремонт сетей теплоснабжения и канализации. В этом году, к примеру, у нас в ремонте был дом № 32 по улице Плеханова. Износ трубы системы водоотведения составил 99%. Чугун настолько обветшал, что протыкался отверткой. Все заменили, работы выполнили в срок. Мы стараемся идти навстречу пожеланиям жителям.
– А что делать с собственниками, которые отказываются пускать в свои квартиры, мотивируя отказ дорогостоящим ремонтом?
– Такое, действительно, бывает. И с точки зрения закона – правомочно. В этом случае подрядчик, по нашему требованию, оформляет акт не допуска в квартиру для проведения работ. С того момента, как собственник подписал этот акт, вся ответственность за работу системы в его квартире, а также за затопление соседей снизу в случае аварии лежит на нем. Когда собственники это осознают, они, как правило, обеспечивают допуск. Бывает и так, что свою часть трубы собственник уже заменил, тогда подрядчик "стыкуется" выше и ниже к новому участку.
– Илья Николаевич, сколько многоквартирных домов в Сочи удалось обновить за время реализации программы капитального ремонта?
– С 2016 с учетом плана на 2021 год по программе капитального ремонта в Сочи было выполнено 749 видов работ в 426 многоквартирных домах на общую сумму свыше 1 миллиарда 355 миллионов рублей. Лимит финансирования для формирования краткосрочного плана на 2022 год составляет 350 099 444,10 руб. По предварительной информации, в него будет включен 101 многоквартирный дом. Предложения от фонда жителям уже разосланы. Теперь судьба домов в их руках, чем быстрее они проведут собрания и примут решение о проведении капитального ремонта, тем быстрее мы приступим к процедуре торгов и реализации краткосрочного плана капитального ремонта 2022 года.
Во время встреч с жильцами, мы объясняем, что, если вы попали в программу капитального ремонта, лучше проводить его комплексно, максимально используя выделенный лимит. То есть, если у вас нуждается в капитальном ремонте кровля и, например, система электроснабжения, лучше отремонтировать все сразу. Ведь пока вы не рассчитаетесь за предоставленные средства в полном объеме, вас не включат в программу на проведение следующего вида работ. Отрадно, что к нашим рекомендациям жильцы прислушиваются. Что касается качества проводимых работ, то наши специалисты ежедневно контролируют соблюдение качества и графика производства работ, кроме того на каждом объекте есть информационные таблички с контактами ответственных лиц, также еженедельно мы проводим совещания с подрядчиками. специалистами строительного контроля и представителями НКО “Фонда капитального ремонта МКД”, организуются плановые совместные выезды на объекты.